Zu wenig Wohnraum und dennoch keine Planungssicherheit für die Immobilie als Kapitalanlage


Dieser Beitrag zeigt die negativen Folgen für Kapitalanleger durch zunehmender Regulierungen. An einem konkreten Beispiel wird aber aufgezeigt, wie ein konkretes Immobilienangebot hier Lösungen für Anleger bietet, die eine Immobilie als Geldanlage kaufen möchten.


Die Vorteile einer Immobilie als Geldanlage sind eigentlich ganz einfach aufzuzählen

  • laufende kalkulierbare Einnahmen durch Mieten
  • Sicherheit durch echte Substanz
  • Wertsteigerung, weil Immobilien nicht total beliebig vermehrbar sind

Den letztgenannten Punkt kann man auch kurz als Folge von Knappheit bezeichnen. Und eine alte ökonomische Regel besagt, dass Knappheit eine wesentliche Voraussetzung für Wertbeständigkeit und Wertzuwachs ist.  Dies gilt für alle Märkte, aber nur solange, wie nicht von außen preisverzehrend eingegriffen wird. Auf dem Wohnungsmarkt ist dies aber zunehmend mehr der Fall. Verständlich, denn die Mieten sind zum Teil derart gestiegen, dass die Mieter einen immer höheren Anteil ihres Einkommens für die Wohnkosten aufwenden müssen. Zunehmend mehr ruft dies die Politik auf den Plan.

Nicht nur die Mietpreisbremse soll verschärft werden. Eine Umgehung durch den Vermieter wird dabei nicht folgenlos bleiben. Soll die Miete über der zulässigen Grenze liegen (diese beträgt 10% mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete), muss der Vermieter unaufgefordert die Miethöhe des Vormieters nennen. Unterlässt er dies, so darf er selbst bei Vorliegen von Ausnahmetatbeständen keine höhere Miete verlangen.

Regulierungen, die die Planung erschweren

Auch die Mieterhöhungsmöglichkeiten bei Modernisierungsmaßnahmen werden deutlich reduziert. Jedenfalls  dann,  wenn die Wohnung in Gebieten liegt, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum gefährdet ist. (Wo ist das eigentlich nicht der Fall?) Nur noch 8% der Modernisierungsmaßnahmen statt wie bisher 11% dürfen auf die Miete umgelegt werden. Zusätzlich dürfen die Mieterhöhungen nicht mehr als 3 € pro Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren betragen.

Etwas Hoffnung für Kapitalanleger besteht noch, denn erst nach Anhörung von Verbänden wird der Entwurf des Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG) vom Bundeskabinett beschlossen und dann in den Bundestag eingebracht.

Wo die bundesweite verschärfte Regulierung vielleicht noch Spielraum lässt, werden auf kommunaler Ebene bereits verschärfte Regelungen durchgesetzt. So hat der Stadtrat der Stadt München im Zusammenhang mit den kommunalen Vorkaufsrechten gravierende Einnschränkungen für Immobilienerwerber beschlossen. Anleger, die eine Immobilie in sogenannten Milieuschutzgebieten erwerben möchten, müssen sich in einer Abwendungserklärung verpflichten, die Wohnungen zu maximal 11,50 € pro qm zu vermieten. Damit liegt die Miete dann fast ein Drittel unter der von dem Forschungsinstitut Empirica ermittelten Miete von 16 € pro qm Wohnfläche. Zudem darf der Wohnungseigentümer nur an Haushalte vermieten, die  bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten.

Was bleibt für den Anleger noch planbar?

Derart viel Regulierung war noch vor Jahren nicht an der Tagesordnung. Und man muss auch nicht groß rechnen, um festzustellen, dass für Vermieter sich die Ertragsmöglichkeiten der laufenden Miete reduzieren. Weil aber die Wohnungsnot allein durch diese Maßnahmen nicht beseitigt wird – nötig wäre mehr Wohnungsbau – bleibt zu befürchten, dass dies nicht die letzten Regulierungsmaßnahmen bleiben werden. Und damit sinkt die Planungssicherheit für Kapitalanleger im Immobilienbereich. Was den Anlegern bleibt ist der grundsätzliche Kapitalschutz, den Betongold bietet, und die Aussicht auf langfristige Wertsteigerungen, die bei einem späteren Verkauf zu realisieren sind.

Ein konkretes Angebot, das weiterhilft

Um dabei die vorgenannten Planungsunsicherheiten auszuschließen, könnte ein aktuelles Angebot auf dem Berliner Immobilienmarkt passend sein. Hier erwirbt der Kapitalanleger eine Neubau-Eigentumswohnung zu Preisen ab ca. 115.000 € und vermietet diese Wohnung langfristig über 20 Jahre mit einem indizierten Mietvertrag an eine soziale Einrichtung. Die Vorteile vor den genannten Folgen der preisverzerrenden Regulierungen am Wohnungsmarkt sind offenkundig. Weitere denkbare Regulierungen haben keinen Einfluss auf die laufenden Mieterträge, zudem gibt es bei Mieterfluktuation keine Mietausfälle und nach Ablauf des langfristigen Mietvertrags kann der Eigentümer durch Verkauf einer freien ungebunden Wohnung von der Wertsteigerung profitieren.

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