Offene Immobilienfonds – Alles hat seine Zeit

Wenn Sie ein Investmentfondsdepot haben ist es sehr wahrscheinlich, dass sich neben Aktien- und Mischfonds auch Offene Immobilienfonds in Ihrem Depot befinden.  Deshalb könnte es sich lohnen 5 Minuten Lesezeit zu investieren, um mehr zu erfahren, was sich da eigentlich in Ihrem Depot befindet. 

Nach der Statistik des BVI  (Bundesverband Investment und Asset Management) betrug der Anteil der Offene Immobilienfonds immerhin etwas über 10% an der Gesamtsumme der in Investmentfonds und ETFs investierten Gelder (1).

Offene Immobilienfonds stellen eine der beliebtesten Anlageklassen für viele eher konservativ orientierte Anleger dar. Seit Jahren nehmen die Neuanlagen in diesen Fonds zu.  In den letzten 10 Jahren haben die Nettomittelzuflüsse, also das neu angelegt Geld abzüglich Abflüsse (also Verkäufe aus diesen Fonds), sich fast jedes Jahr erhöht.

Beeindruckende Zahlen. So könnte es tatsächlich für viele Anleger sinnvoll sein, sich näher mit dieser Fondsart zu beschäftigen.

Ein wenig verständlich ist diese Entwicklung schon. Auch wenn Offene Immobilienfonds in der Vergangenheit diverse Krisen durchmachen mussten, haftet ihnen doch vielfach der Mythos einer stabilen wertbeständigen Form der Geldanlage an, und das seit langer Zeit. So hieß es seitens der Stiftung Warentest in der Zeitschrift FINANZtest 2/2000 unter der Rubrik Geldanlagen:

Offene Immobilienfonds:     Am Boden bleiben     Eine solide Anlage mit hohen Kosten (2)

Schaut man sich neuere Veröffentlichung an, so fällt der Tenor sicher anders aus. Dies als zarter Hinweis daraus, dass alles seine Zeiten hat.

Unsere etwas andere Betrachtungsweise

Für uns allerdings stellten Offene Immobilienfonds in den letzten Jahren nicht unbedingt solide Geldanlageformen dar, sondern eine interessante Form der Geldanlage, die in Zeiten der Fast-Null-Zinsen relativ gut kalkulierbare Erträge liefern konnten. Und es gab Kunden, die konnten sogar Renditen weit über dem üblichen Niveau von Offenen Immobilienfonds erzielen.

Hier liegt auch der Grund dafür, dass Sie in der Vergangenheit mehrere Artikel zu Offenen Immobilienfonds auf diesem Blog gefunden haben gefunden haben. Eben weil es immer mal wieder Zeiten für bestimmte Fondsarten gibt. Doch seit einigen Monaten sind die allermeisten unserer Kunden nicht mehr in diesen Fonds investiert. Und dies liegt nicht daran, dass jetzt auch die Ratingagentur Scope diese Fondsart nicht mehr so positiv beurteilt wie in der Vergangenheit. In einer aktuellen Betrachtung zu Offenen Immobilienfonds wird sogar von einer möglichen negativen Rendite gesprochen. Deutlicher wäre, es würden von Verlusten gesprochen (3).

Ein kleiner Rückblick

Wir hielten einige Jahre die Offene Immobilienfonds für eine interessante Beimischung. Um zu dieser Einschätzung zu gelangen, muss man allerdings nicht nur die Funktionsweise der Fonds gut kennen, sondern auch die Gegenheiten an den Plätzen, wo diese Fonds gehandelt wurden. Dann kann man Arbitrage-Gewinne machen und so die Performance erhöhen. Die Funktionsweise ist relativ einfach. Die Bewertung der Fonds ergibt sich ganz wesentlich aus den Erträgen, die mit den Immobilien im Fonds erzielt werden. Der Wert der Immobilien wird als durch die Mieteinahmen bestimmt. Das ist durchaus ein anderer Ansatz als der gemeinhin für die Bestimmung des Wertes einer Immobilie unterstellt wird. Wahrscheinlich denken viele Anleger, der Wert einer Immobilie ergibt sich einfach daraus, dass es sich um Betongold handelt. Bei Offenen Immobilienfonds ist aber nicht das „Beton“ an sich entscheidend, sondern im wesentlichen die Mieterträge.

Wer den Immobilienmarkt in den letzten Jahren genau beobachtet hat, konnte also bestimmte Unterarten von Offenen Immobilienfonds finden, die vergleichsweise gute Erträge brachten. Wenn der Anleger dann noch ohne oder mit stark rabattierten Ausgabeaufschlägen gekauft hat, war schon einmal der Grundstock für eine adäquate Rendite gelegt.

Wissen, was Arbitrage bedeutet

Der zweite wesentliche Punkt war der, dass wir Arbitrage-Effekte genutzt haben. Weil einigen von Ihnen der Begriff Arbitrage unbekannt sein könnte, hier die verständliche Erklärung aus Wikipedia: „Arbitrage (von franz. arbitrage, von lat. arbitratus „Gutdünken, freie Wahl, freies Ermessen“) ist in der Wirtschaft die ohne Risiko vorgenommene Ausnutzung von Kurs-, Zins- oder Preisunterschieden zum selben Zeitpunkt an verschiedenen Orten zum Zwecke der Gewinnmitnahme.“ (4) Wichtig – und das ist das „Schöne“ an der Arbitrage: Arbitrage ist das Gegenteil von Spekulation!

Arbitrage-Effekte nutzten wir, weil die Preise an den Börsen (ja, auch da kann man Offene Immobilienfonds kaufen und verkaufen) sich positiv oder negativ von den quasi „offiziellen“ Kursen der Fondsgesellschaften unterscheiden können. Das erbrachte dann den zweiten zusätzlichen Renditeteil.

Die Zeiten ändern sich

Aber die Zeiten ändern sich, oder genauer die Umstände, die die Zeiten prägen. Und das ist heutzutage Corona. (Wobei unsere Kunden schon vor Corona vielfach Ihre Anteile an Offenen Immobilienfonds verkauft haben. Aber das ist ein anderes Thema.)

Wie schon dargelegt: Wenn man die Funktionsweise der Fonds kennt, kann man besser auf die Entwicklung schließen. Und wesentlich sind eben die Mieteinnahmen für die Wertentwicklung der Offene Immobilienfonds. Viele dieser Fonds sind in Büros, Ladengeschäften und Hotels investiert. Und gerade diese Nutzungsarten sind durch Corona stark betroffen: Stichwort Beherbergungsverbot und Home-Office. Ersteres mag ein vorübergehendes Phämomen sein, der Trend zum Home-Office sicher nicht.

Allein aus Factsheets und Präsentationen lässt sich dies nur zum Teil und bei genauerem Studium erkennen. Offensichtlicher sind oft praktische Erlebnisse. Und noch besser sind praktische Erlebnisse mit Aha-Effeken. Als wir vor mehreren Jahren auf Suche nach neuen Büroräumen waren, hatten wir ein solches Aha-Erlebnis. Wir wollten zu einem für uns glücklichen Zeitpunkt in neue Büroräume wechseln. Glücklich, weil es gerade einen relativ hohen Leerstand an Büroräumen gab. Die Mieten waren also – etwas – gesunken. Allerdings wunderten wir uns, weshalb sehr vergleichbare Büros in unmittelbarer Nachbarschaft bis zu 25% Mietunterschiede aufwiesen. Sehr schnell bot der Vermieter der teurerern Flächen uns Mietincentives in beträchtlich Höhe an. Das ging bis zu dem Angebot in den ersten 6 Monaten keine Miete zu zahlen. Als wir nachfrgaten, wer denn der Vermieter sei, wurde uns mitgeteilt, dass dies ein Offener Immobilienfonds war. Weiter fragen mussten wir nicht. Hätte der Vermieter die Miete auf das Marktniveau abgesenkt, wäre dadurch die Bewertung des Fonds gesunken. Denn massgeblich für die Bewertung sind die „nachhaltigen“ Mieterträge. Einmalige Kosten aufgrund einer Mietincentive wirken da kaum. Übrigens sind wir im Zusammenhang mit Nachverhandlungen für einen gewerblichen Mietvertrag gerade wieder auf dieses Phänomen gestossen. Lieber gewährt der Vermieter Zuschüsse zum Ausbau des Geschäfts als nur irgendwie – und sei es geringfügig – die Miete zu reduzieren.

Und nun?

Wenn Sie nun sagen, interessant aber für Sie habe das (leider) keine Bedeutung, weil Sie Kündigungsfristen bei Ihren Offenen Immobilienfonds beachten müssten, so liegen Sie nicht unbedingt ganz richtig. Auch ohne Beachtung der Kündigungsfristen können Sie grundsätzlich an Ihr in Offene Immobilenfonds investierte Gelder gelangen. Indem Sie diese über die Börse verkaufen.

Bevor Sie aber – vielleicht übereilt handeln – bieten wir Ihnen gerne die Gelegenheit über Ihre Investmentfondsanlagen zu reden. Besonderheiten gibt es auch bei anderen Fondsarten. Eine Analyse Ihres Investmentfondsdepots ist kostenlos und unverbindlich. Hier können Sie Kontakt mit uns aufnehmen, zum Beispiel gleich hier: KONTAKT FORAIM

FORAIM in HAMBURG in der Rothenbaumchaussee 3. Wir beraten Sie gern in unserer Geschäftsstelle oder auf Wunsch Online. Rufen Sie uns an, um einen kostenfreien und unverbindlichen Termin zu vereinbaren: 040-3890439-0

Zu guter Letzt: Verstehen Sie diesen Beitrag nicht als Anlageempfehlung oder als Empfehlung jetzt Ihre Offene Immobilienbfonds zu verkaufen. Dieser Artikel ist nur eine allgemeine Darstellung.

Quellen:

(1) BVI-Statistiken

(2) Presseportal

(3) AssCompakt: Offene Immobilienfonds verlieren einen wichtigen Renditetreiber

(4) Wikipedia